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Investissement locatif nu

Revenus fonciers réguliers avec effet de levier

DescriptionAvantages & risquesFiscalité⌘ SimulateurFAQ
Rendement
3-7% brut selon ville
Horizon
10 ans+
Risque
Moyen
Pour qui
Investisseurs patrimoniaux avec TMI modérée, horizon long terme, capacité de gestion ou budget pour un gestionnaire

Présentation

L'investissement locatif en location nue consiste à acheter un bien immobilier pour le louer vide. Les revenus perçus sont des revenus fonciers, imposés à votre TMI + prélèvements sociaux (17,2%).

Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% si revenus fonciers < 15 000€/an) ou le régime réel (déduction des charges réelles : intérêts, travaux, assurance…).

Le régime réel est souvent plus avantageux, surtout les premières années grâce à la déduction des intérêts d'emprunt et des travaux.

Conditions

Budget
Variable selon localisation. Prévoir frais de notaire (7-8%), travaux éventuels, ameublement si meublé.
Gestion
Gestion directe ou via agence (6-8% des loyers HT).
Régime fiscal
Micro-foncier (< 15 000€ revenus fonciers) ou réel.

✓ Avantages

✓Revenus réguliers
✓Effet de levier crédit
✓Valorisation du bien
✓Déduction charges au réel
✓Diversification patrimoniale
✓Déficit foncier imputable

⚠ Risques

⚠Vacance locative
⚠Impayés
⚠Gestion contraignante
⚠Fiscalité lourde (TMI + PS)
⚠Risque de moins-value
⚠Travaux imprévus

Fiscalité détaillée

→Micro-foncier : abattement 30% (revenus fonciers < 15 000€)
→Réel : déduction intérêts d'emprunt, travaux, assurance, gestion
→TMI + PS 17,2% sur les revenus fonciers nets
→Déficit foncier imputable sur revenu global jusqu'à 10 700€/an

⌘ Simulateur Locatif nu

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200 000 €
800 €
3.5 %
20 ans
Capital final
0 €
Total versé
0 €
Plus-values
0 €
Rendement
0%

Questions fréquentes

Le réel est plus avantageux si vos charges dépassent 30% des loyers (ce qui est fréquent avec un crédit en cours). Faites le calcul avec les deux régimes.

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