L'un des régimes fiscaux les plus avantageux de l'immobilier
Le LMNP permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'un régime fiscal très avantageux. Au régime réel, l'amortissement comptable du bien et du mobilier peut rendre les revenus quasi non imposables pendant de nombreuses années.
Deux régimes disponibles : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou le réel simplifié (amortissement + déduction des charges). Le réel est presque toujours plus avantageux.
Le LMNP peut s'appliquer à la location longue durée, la colocation meublée, la location saisonnière (Airbnb), ou les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme).
Loyers couverts par amortissement = 0€ impôt
Le LMNP au régime réel permet d'amortir comptablement le bien immobilier (sur 25-30 ans) et le mobilier (sur 5-10 ans). Cet amortissement est une charge déductible des revenus locatifs, SANS sortie de trésorerie.
Concrètement, si vous percevez 8 400€ de loyers/an et que votre amortissement est de 6 000€ + charges 3 000€ = 9 000€ de charges, votre résultat BIC est négatif. Vous ne payez aucun impôt sur vos loyers.
Le déficit LMNP n'est pas imputable sur le revenu global (contrairement au déficit foncier), mais il est reportable pendant 10 ans sur les BIC non professionnels.
À la revente, le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers (pas de réintégration des amortissements). Exonération d'IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans.
Privilégiez les zones tendues avec forte demande locative. Studios/T2 pour étudiants, T3+ pour colocations.
Remplir le formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce. Obtenir un numéro SIRET (gratuit).
11 catégories obligatoires. Budget ~3 000-5 000€ pour un studio/T2 correctement meublé.
Opter pour le réel simplifié (formulaire 2031 + 2033). Prendre un expert-comptable (~500-800€/an, déductible).
Votre expert-comptable décompose le bien : terrain (non amortissable ~15-20%), construction, toiture, installations… chaque composant a sa durée d'amortissement.
Marie achète un T2 de 40m² à 160 000€ + 5 000€ de mobilier. Crédit 140 000€ sur 20 ans à 3,5%. Loyer 750€/mois.
LMNP au réel. Amortissement bien : 5 440€/an (136 000€ hors terrain sur 25 ans). Amortissement mobilier : 1 000€/an. Intérêts crédit an 1 : 4 800€. Charges : 2 500€/an.
Revenus : 9 000€. Charges déductibles : 5 440 + 1 000 + 4 800 + 2 500 = 13 740€. Résultat BIC : -4 740€ → 0€ d'impôt ! Marie perçoit 9 000€ de loyers nets d'impôt pendant ~15 ans grâce à l'amortissement.
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